設備管理とは
設備管理とは、簡単に言えばビル、病院、学校といった建物に使用されている設備の維持管理を行う仕事です。
その仕事は多岐にわたり、設備の点検はもちろんのこと、機械の動作確認や劣化の診断を行い、必要とあればメンテナンスや部品の交換、清掃など、設備の維持管理に関する作業全般を行います。
設備管理の対応範囲としては、重要なインフラである電気や水道系の設備、エレベーターやエスカレーター、自動ドアなどの機械設備、快適性にかかわる温度や湿度を管理する空調設備、ポンプや貯水槽などの排水設備、警報器や避難器具などの防災設備といったさまざまなものが該当します。
もし設備管理がずさんな状態が続くと、建物の価値が著しく低下するだけでなく、日々のメンテナンス不足が原因で莫大な費用のかかる大規模修繕が必要になるケースがあります。ほかにも、適切でない排水や排ガスによって、施設利用者だけでなく周辺地域の環境・健康面にまで影響を及ぼすおそれもあるでしょう。
設備管理の最適化は、施設を長期間にわたって健全な状態を保つことだけでなく、企業の社会的責任を果たすという側面からも重要な業務だと考えられます。
施設管理と設備管理の違い
施設管理はビルマネジメント（ビルマネ）とも呼ばれており、「ビルのオーナーが本来行う管理業務を代行する仕事」です。
設備管理はビルメンテナンス（ビルメン）とも呼ばれており、建物に設置されている設備に関する保守・点検業務が主な仕事であり、業務範囲が大きく異なります。
施設管理は建物の運営を全般的に行いますが、設備管理が担当するのはあくまでも設備の点検や保守に集中しており、テナント誘致や館内利用ルールの策定などには携わりません。
ビルのオーナーが施設管理の専門会社に業務を委託し、さらに施設管理会社が建物内の設備管理を専門会社に委託するという流れが一般的です。
設備管理職の職務に求められる適性としては、現場の細かい業務に臨機応変に対応できるような知識と技術力が必要です。施設の設備においては老朽化が進んだ古い設備と、機能性が高度化した最新の設備が混在している場合もあるため、幅広い専門的知識も求められます。
施設別・設備管理の業務内容
ビルの設備管理
ビルの設備管理は、オフィスビルや商業ビルなどの不特定多数の人が利用する建物を管理する仕事です。
ビルのメンテナンスをすることから、「ビルメンテナンス」や「ビルメン」と呼ばれることもあります。
具体的に管理する箇所は、以下の4つです。
電気通信設備
空調設備
給排水設備
消防用設備
上記のような箇所を点検し、ビルの利用者の安全と安心を守ります。
工場の設備管理
工場の設備管理は、設置されている機械などの管理や点検、修理を行って工場が安全に稼働できるよう保全する仕事です。
工場の機械の不具合は生産性が低下して企業の損失につながるうえ、お客様に迷惑をかけることになってしまいます。そのため、工場の命と言える機械などの管理や点検を行って設備管理する必要があるのです。
病院の設備管理
病院の設備管理は、入院患者が安全・安心に入院できるよう、電気やガス、水道などの設備を点検したり管理したりする仕事です。
入院患者のなかには体力の弱い人もいるため、命に関わる厳しい現場と言えるでしょう。
一方、病院の設備管理のプレッシャーを経験すれば、どの施設に行っても通用すると言われることも多いです。
ホテルの設備管理
ホテルの設備管理はほかの施設と同じく、電気設備や空調設備、給排水衛生設備、消防設備などの点検や管理を行う仕事です。
基本的には、客室に宿泊者がいない時に作業を行います。
客室以外のレストランやバーなどの設備も管理しなければいけないところは、他の施設と異なります。
衛生管理や火災防止のための点検・管理を行う必要があります
設備別・設備管理の業務内容
電気設備
電気設備は、エレベーターや施設内の照明などの電力を必要とする部分に、必要とされる量をきちんと分配するための設備です。設備管理業務ではこれらの電気設備に対して、電力計、電圧計、電流計を常時監視することで安全性を確保します。
使えることが当たり前の照明やコンセントなどの電気設備。この当たり前を守るため、点検と監視を行い、停電などのトラブルを未然に防いでいます。
・電気事業法に基づく法定点検
・電気設備の運転監視
・電気設備の保守・点検
一言で電気設備と言っても、その種類はいくつかあります。電気設備の具体的な種類として、受変電設備、配電設備、動力設備、照明設備、通信設備、発電機設備の6つがあげられます。
空調設備
施設内や各部屋に空調設備が配置されていますが、冷暖房機が正常に作動するか、室内の湿度や温度は適切に保たれているかといったことを管理します。
設備の点検はもとより、外気温などの諸条件にあわせた無駄のない運転を行い、快適な環境を提供します。
・空調の運転、運用
・空調設備点検
・フィルター洗浄、交換
・温湿度管理
空調と聞くと「エアコン」のイメージが強いかもしれませんが、建設における空調設備には「熱源設備」「熱搬送設備」「空気調和設備」の3つの種類があります。熱源設備は文字の通り、熱を生み出す設備のことです。ボイラーや温水器など熱を発生させる源を計画し、設置や修繕を行います。また、熱搬送設備は発生した熱源を移動させる設備です。天井内の配管やダクトなどが該当します。そして空気調和設備は、送り込んだ熱を適切な状態へ整える設備工事です。エアコンや加湿器がこれらに該当します。
給排水衛生設備
施設にある水道やトイレの設備を安全で衛生的に利用できるよう、法定検査だけでなく、計画的な保守点検で給排水機能を良好に保ち、快適な環境を提供します。
・水質検査
・水槽清掃
・ポンプ点検
・施設の水周りのトラブル対応。
給水設備は住宅やオフィス、商業施設など建物の内部に水を供給するもので、上水道から建物内に水を引き込「給水管」、建物内で圧力をかけて水を通す「給水ポンプ」、そしてお湯を使う際に使用する「給湯設備」で構成されています。
排水設備は生活排水や汚水を流すための設備で、下水道に排出する「排水管」、生活排水と汚水を一緒に排水するのではなく、それぞれの排水槽に溜めてから、排水ポンプを使って定期的に送り出すための「排水槽」、公共下水道以外に排出するための「浄化槽」が組み込まれています。
衛生設備は、給水や排水などに使用する衛生器具、ガスや消火、水の再利用などの設備に関する総称です。
つまり、給水設備や排水設備は衛生設備の一部になります。
衛生設備は、健康かつ文化的な日常生活を送るための設備ですが、公共施設や商業施設、オフィス、学校などあらゆる建物で必要不可欠な設備です。
防災設備
火災報知器や消火器、非常用発電機などの防災設備。いざというときに正しく機能してお客様の安全を守れるように、適切な点検と保守を行っています。
・防災設備の法定点検
・防火対象物点検
・消防設備点検および維持管理
防災設備は、消火器、屋内消火栓設備、屋外消火栓設備、スプリンクラー設備などの「消火設備」、自動火災報知設備、ガス漏れ火災警報設備、非常警報器具など「警報設備」、避難はしご、救助袋、誘導灯及び誘導標識、非常用照明などの「避難設備」、連結送水管、消防用水、非常コンセント設備、無線通信補助設備、非常用エレベーターなどの「消防活動用設備」等、に大きく分けられます。
防火設備は防火シャッター、防火扉、防火ダンパ等、火災を遮る設備のことを指し、周囲で発生した火災に対して、20分間は加熱面以外の面に火災を出さない遮炎性能を有していることと規定されています。また、特に建築物の火災拡大防止上有効な区画として定められている「防火区画」には、1時間の遮炎性能を有する特定防火設備の設置が義務付けられています。
機械設備
機械設備のなかには、日に何度も利用されるエレベーターやエスカレーター、さらには自動ドアといった設備があります。これらの設備が正常に作動しているかどうかの管理点検を行いますが、定期的にメーカーに依頼して定期メンテナンスの手配を行うのも設備管理業務の仕事の一つです。
ボイラー
大型の施設などに多く設置されている設備といえば、ボイラーです。ボイラーの力により施設内のさまざまな機器が作動するため、ボイラーに関する確かな知識を持つ有資格者でないと操作や点検ができないようになっています。
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